国运长红，靠做多房价是无法完成的。
正解局出品
最近的楼市状况，咱们应该都是知道的。
其实，不光是咱们，现在全世界房地产行业的日子都不太好过。
就连造车大佬马斯克，都没少为楼市操心 ，乃至还一而再，再而三发出正告。
先是在3月底，他针对美国房地产债款发出正告：这是现在最严重的、火烧眉毛的问题。
紧接着，4月份，他又正告说：银行业或许因而堕入危机。
马斯克对商业地产发出正告
到了5月，他再一次正告：“（美国）商业地产正敏捷溃散，接下来是房价。”
马斯克操的心并不多余。
经合安排（OECD）最新数据显现，2023年一季度，他们监测的全球46个经济体中，有31个经济体的房价都在跌落。
这些跌落的国家中，包括之前涨得挺猛的美国、越南、韩国等。
但，在首要经济体的楼市中，却真有一个奇葩的存在：
日本。
日本东京的房价就蹭蹭涨。
东京都23区的新建公寓均匀每户价格差不多到了1.15亿日元（换算成人民币超过570万），比去年同期上涨47.9%。
乃至，还创下前史新高。
在咱们的形象里，日本在1990年代，泡沫经济破灭，楼市阴跌几十年。
事实到底是什么，又能给咱们哪些启示？
在全球楼市都不咋景气的奇妙时间，2023年3月，日本东京竟然传来新建公寓楼价格比一年前猛增2.7倍的消息。
提价确有其事，但猛增2.7倍的说法，有点儿夸张了。
今年3月，日本东京还推出了一些价格非常高的高级楼盘，这种算法是把这些高级楼盘都放在一起算了，怎样看怎样像是玩了个文字游戏。
但房子确实在提价。
他人跌时我反涨，日本楼市还真是个特别的存在。
正因为特别，所以不少本钱也紧盯着日本房地产，抢着入场。
比方，一向稳准狠的华尔街本钱之王黑石集团，这几年就没少在日本出资房产。
香港大型基金太盟集团，更是在日本房产上豪掷514亿人民币。
加拿大房产出资平台BGO，则以643亿人民币，刷新了太盟集团一度到达的出资新高。
除了本钱的举动，还有很长时间没怎样出面的马云，也在日本落户了。
据说，马云买的是豪宅，在日本东京最奢华最贵的地段。
而比马云早几年的时分，从前的国内闻名天使出资人薛蛮子，更是一口气在日本京都买下一条街。
各路本钱纷繁在日本出资房产，到底是为什么？
其实，如果退回到几十年前，日本楼市也“熊”过，而且“熊”得还挺惨。
2021年，东京都市圈新房价格创下了31年新高。
新高之外，还有一个细节：现已超过了1990年财物泡沫时期的最高点。
1990年对于日本来说，是个特别的年份。
那一年，仅东京都区域的地价，就相当于美国全国的总地价。
其时，乃至还有日本富豪说，想买下整个美国的房产，再把它们高价租给美国人。
豪言壮语的底气，天然也是其时日本的高房价给的，而许多人将当年的高房价“归功于”《广场协议》。
当年签订《广场协议》的五国代表
1985年，日本签了《广场协议》。
《广场协议》本来是想通过调整汇率，来处理全球经济不平衡问题。
然而，协议才签订两三年，日元兑美元就增值了一倍。
增值后的好处是，买人家的东西廉价了，以前两块钱能买到的东西，增值一倍后，一块钱就能拿到手了。
而欠好的一面是，日本出口的商品变贵了，变贵降低了竞争力，要么降价，要么削减出口量。
日本出口企业就这样被“精准”冲击了，日本的出口贸易，在其时也发生了灾难性的变化。
所以，为了拼经济，日本政府又开端了大规模“放水”。
那场大“放水”，看起来让市场上的钱一下子变多了，一时间，哪哪儿都不缺钱了。
钱多思变，所以日本经济敞开了脱实向虚的新“思路”，楼市和股市在被许多热钱“入侵”后，开端走上了吹泡沫的路途。
1984-2010年日本楼市相关价格趋势
经济学上，通常把那些财物价格中不能被基本面（如现金流、折现率等）要素所解释的部分，叫做财物泡沫。
随着泡沫越吹越大，日本政府也坐不住了。
既然是泡沫，就肯定会破。
所以，1990年3月，日本央行开端了缩紧银根，房地产这个巨大的泡沫，破了。
泡沫决裂后的第二年，也便是1991年，日本房价的跌幅就到达20-30%。
随后，出资炒房客因为看不到期望，开端许多抛盘，房价更是跌跌不休。
1993-2014年的东京住所价格指数
短短的三年多时间，日本楼市就跌去了将近60%，而日本股市里那些与楼市相关的股票，更是跌到只剩30%。
股市楼市齐萧条，让日本经济深深地堕入了泥潭，自此，敞开了长达十年的修正期。
所以就有了所谓的“失掉的十年”。
严厉来讲，日本楼市失掉的并不止十年。
日本楼市的再次鼓起，应该是从2012年开端，那一年，从头获任日本首相的安倍晋三一就任，就推出了“三支箭”计划。
正是这“三支箭”，让日本房地产市场从头开端出现明显反弹。
也是从那一年起，房地产再一次成为众多本钱眼中的肉。
所以，日本楼市再一次敞开了狂飙之路。
到了2021年，涨幅最好的日本东京都市圈，新房价格更是创下了近31年以来的新高。
即便是在2022年和2023年一季度，全球经济和楼市一片昏暗的状况下，日本楼市也一点点没有停下来等一等他的魂灵的意思。
现在，日本房价再一次站在了1990年财物泡沫时期的最高点，所以，就有人发出了魂灵拷问：
日本楼市会不会又离崩盘不远了？
房价涨到一定程度，还能买吗？
2005-2021年日本的均匀房价和东京房价的走势
日本楼市会不会崩盘咱们不知道，但是房价涨了，还能不能买，这是一个老话题。
有人说，这更像是个伪命题。
因为究竟要看买来干啥和在哪里买。
李嘉诚就说过：“决议房地产价值的要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
按照经济学的规律来说的话，一个城市的中心区便是这个城市的稀缺资源。
稀缺资源本身便是一种价值。
城市中心，不只有虹吸效应，也汇聚了一座城市最优质的教育、医疗、文明、交通等资源。
而只要是资源，就会有不平衡性，日本的房价就很不均衡。
2021年，日本全国47个城市中，有13个城市的房价同比跌落，别的34个城市的房价同比上涨。
除了东京都的房价，排在第二位神奈川，房价乃至还不到东京都的一半，其他城市就更不必比了。
2021年日本全国房价涨幅前十的城市（每平米价格）
土地面积占全体日本才0.6%的东京，却聚集着日本41.8%的银行，76.5%的外资企业和46.1%的注册本钱金10亿日元以上的企业，以及17.8%的大学和17.7%的研究所。
别看东京小，人却许多。
它挤着约3800万左右的人口，是全球第一大城市。
虽然这几年，日本的总人口一直在削减，从2010年左右开端，削减得更凶猛，但一点点没有影响东京区域人口的添加。
更奇特的是，在最近的75年里，日本东京竟然有74年都在保持着人口的净流入。
而在2015-2020年那几年间，东京人口添加得愈加明显，也带动了周围几个区域人口的添加。
那几年，增长率最高的东京都，一度到达了4.1%，增长率最低的神奈川县，也到达了1.3%。
现在，东京都市圈的人口数已占到了日本总人口的30%。
2021年日本全国房价跌幅前十名城市（每平米价格）
巧合的是，这几年，这几个区域，房价上涨得比较明显。
而跌落幅度较高的，正是人口流出比较多，和不怎样受重视的区域。
从某种程度上说，人口数量是一座城市房价上涨或跌落的标志之一，也挺在理。
这意味着，不是每个城市都有能力让房价涨起来。
房价涨不涨，还能不能持续涨，除了钱，还得有人来支持。
其实，如果观察日本楼市的起起落落，就会发现许多有意思的结论。
比方，1990年之前的那几年，日本社会的价值观如同迷了路。
“天道未必酬勤”浇灭了不少年轻人的生机。
究竟，勤勉劳动的工薪一族，最终连套房子或许都买不起。
反倒是那些炒房的人，一夜暴富，完成了财务自在。
比方当年，为了避免楼市这个泡沫被持续吹大，日本也给楼市出了个“三支箭”的大招。
比方，在泡沫决裂之前，日本人的标语是：“除了土地，咱们能造出任何东西”，“东京是世界上最大的城市，东京的房价永久不会降”。
最终，泡沫还是破了。
而这场泡沫，给日本经济带来了巨大的损伤，以至于日本花费了整整30年，才得以修正。
这30年，日本经济其实并没失掉，只是没能马上重整旗鼓，而是从过去的高速发展，直接进入了低迷期，以至于低迷了30年才缓过气。
日本政府很着急，也想过各种办法救经济，最终，各种救市东西都失灵了。
之所以失灵，一个最重要的原因是，民众对未来失掉了决心。
决心比黄金贵，决心一旦倒下，要再从头树立起来，可不是一朝一夕的事。
当然，这场楼市泡沫的溃散，也消除了日本整个社会人道的浮躁；日本企业从头回归实业，而且愈加注重躲避风险；日本政府则愈加懂得怎么构建防范金融风险的堡垒。
所以，日元至今依然是世界上重要的诺言钱银。
这场楼市泡沫的溃散，也让日本政府和百姓都意识到：
只有当他们的实体产业发展到一定程度，产品能在全世界有一席之地，能把全世界的钱挣到自己的口袋里时，他们的楼市才能真实地繁荣，房价也才会真实地走出低迷。
究竟，到现在，世界上还没有哪一个国家，是靠做多自己国家的房价，使自己国家长盛不衰，跻身世界强国的。
